Gayrimenkul alım satımında en çok merak edilen konulardan biri, satış sırasında KDV veya gelir vergisi çıkıp çıkmayacağıdır.
Bu konuda tek bir cevap vermek mümkün değil. Satıcının kim olduğu, gayrimenkulün ne zaman ve nasıl alındığı ve satışın ticari bir faaliyet kapsamında olup olmadığı önem taşıyor.
A-Şahısların Gayrimenkul Satışında KDV
Bir kişinin kendi adına kayıtlı evini, arsasını veya işyerini başka bir kişiye satması, tek başına KDV doğurmaz.
Kişisel malvarlığında bulunan bir gayrimenkulün, ticari bir faaliyet olmaksızın satılması ile sürekli gayrimenkul alıp satan bir kişinin yaptığı satış aynı şekilde değerlendirilmez.
Bu nedenle özellikle sık aralıklarla gayrimenkul alım satımı yapan kişilerin KDV yönünden ayrıca değerlendirme yaptırması gerekir.
B-Konut Satışlarında KDV
Konut satışlarında uygulanacak KDV oranı, taşınmazın özelliklerine göre değişebilmektedir.
2026 yılında genel KDV oranı %20’dir. Konutlarda ise bazı şartların sağlanması halinde %1 veya %10 oranları uygulanabilmektedir.
Konutun net alanı, yapı ruhsatının tarihi ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki durumlar KDV oranının belirlenmesinde önemlidir.
Bu nedenle bir konutun satışında sadece “konut olduğu” dikkate alınarak KDV oranı belirlenmemelidir.
C-İkinci El Gayrimenkul Satışları
İkinci el gayrimenkullerde de satışın kim tarafından ve hangi amaçla yapıldığı önemlidir.
Gayrimenkul ticareti yapan işletmelerin, belirli şartlarla KDV ödemeden aldıkları ikinci el taşınmazları satmaları halinde özel matrah uygulaması söz konusu olabilir.
Örneğin 3.000.000 TL’ye alınan bir taşınmaz 3.500.000 TL’ye satılmışsa ve özel matrah uygulamasının şartları varsa, KDV hesaplamasında 500.000 TL’lik fark dikkate alınabilir.
Ancak bu uygulama her ikinci el satışında geçerli değildir. İşlemin şartlarının ayrıca incelenmesi gerekir.
D– 5 Yıl İçinde Satış Yapılırsa
Şahısların gayrimenkul satışında dikkat etmesi gereken önemli konulardan biri de değer artışı kazancıdır.
Bedel karşılığında alınan bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde, şartları oluşuyorsa satıştan elde edilen kazanç gelir vergisine tabi olabilir.
Örneğin 10.05.2022 tarihinde alınan bir gayrimenkulün 09.05.2027 tarihinde satılması halinde 5 yıllık süre henüz dolmamış olur.
Burada hesabın gün üzerinden yapılması önemlidir. “5. yılına girdi” şeklinde yaklaşık hesap yapmak yerine tapudaki edinim tarihi ile satış tarihinin karşılaştırılması gerekir.
E- Vergi Nasıl Hesaplanıyor?
Değer artışı kazancının hesabında satış bedelinden doğrudan alış bedelini çıkarmak yeterli değildir.
Şartların oluşması halinde gayrimenkulün alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenebilir. Ayrıca satışla ilgili bazı giderler ve ödenen vergi ve harçlar da hesaplamada dikkate alınabilir.
Hesaplanan kazançtan ilgili yıl için belirlenen istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanır.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli gayrimenkul satışlarında, satıştan önce hesaplama yapılması faydalıdır.
F- Satıştan Önce Nelere Bakmak Gerekir?
Bir gayrimenkul satılmadan önce birkaç konunun kontrol edilmesi gerekir:
* Gayrimenkul ne zaman alındı?
* Nasıl edinildi?
* Alış bedeli ne kadar?
* Satış bedeli ne kadar?
* Satıcı gayrimenkulü ticari amaçla mı alıp satıyor?
* Satış KDV’ye tabi mi?
* 5 yıllık süre dolmuş mu?
* Alış bedelinin endekslenmesi mümkün mü?
* Satışla ilgili giderler bulunuyor mu?
Bu bilgiler dikkate alınmadan sadece satış bedeline bakarak vergi hesaplamak doğru olmaz.
Kısaca
Gayrimenkul satışlarında KDV ile değer artışı kazancı birbirinden farklı konulardır.
Şahıstan şahısa yapılan ve ticari faaliyet kapsamında olmayan bir satışta KDV doğmayabilir. Ancak gayrimenkulün 5 yıl içinde satılması durumunda, şartları varsa değer artışı kazancı nedeniyle gelir vergisi gündeme gelebilir.
Bu nedenle gayrimenkulünüzü satmadan önce satışın KDV ve gelir vergisi yönünden değerlendirilmesi, sonradan karşılaşabileceğiniz vergi yükünü önceden görmeniz açısından önemlidir.
Güzeller Mali Müşavirlik
Kazım Güzeller
Mali Müşavir/Bağımsız Denetçi